Duplicita nájomných vzťahov a jej riešenie

04.11.2020, JUDr. Václav Duska

Nájomné vzťahy sú jednými z najbežnejších právnych vzťahov, ktoré sa v spoločnosti vyskytujú. Premetom nájmu môžu byť jednak nehnuteľnosti - pozemky a stavby, ďalej byty a nebytové priestory a taktiež aj hnuteľné veci (najmä dopravné prostriedky či stroje používané v priemysle).

S ohľadom na túto početnosť nájomných vzťahov potom nie je nijak výnimočné stretnúť sa s takzvanou duplicitou nájomných vzťahov, teda situáciou, keď je určitá vec predmetom viacerých nájomných zmlúv, pričom doba nájmu podľa týchto nájomných zmlúv sa aspoň v určitej dobe prekrýva. K duplicite nájomných vzťahov dochádza napríklad v situácii, že vlastník veci, teda prenajímateľ, úmyselne uzatvorí nájomné zmluvy s viacerými osobami. Duplicita nájomných vzťahov nastáva taktiež v prípade, že prenajímateľ po tom, čo ukončí nájomný vzťah s pôvodným nájomcom uzatvorí nájomnú zmluvu s novým nájomcov, avšak pôvodný nájomca sa v súdnom konaní úspešne dovolá neplatnosti skončenia pôvodného nájomného vzťahu.

V prípade, že teda nastane duplicita nájomných vzťahov, vynárajú sa otázky o tom, či je nájomná zmluva uzatvorená ako druhá v poradí platná, a v prípade, že áno, tak ktorý z nájomcov je oprávnený prenajatú vec reálne užívať.

Platnosť nájomnej zmluvy uzatvorenej ako druhej v poradí

Vo vzťahu k platnosti nájomnej zmluvy uzatvorenej ako druhej v poradí, by do úvahy mohla prichádzať argumentácia, že vzhľadom na to, že sa ňou prenajíma vec, ktorá už prenajatá je, ide v prípade druhej nájomnej zmluvy o právny úkon, ktorého predmetom je plnenie nemožné, a teda že v zmysle ustanovenia § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka ide o neplatný právny úkon. Neplatnosť právneho úkonu pre nemožnosť plnenia je pritom neplatnosťou absolútnou. K záveru o tom, že nájomná zmluva uzatvorená ako druhá v poradí, je absolútne neplatným právnym úkonom pre nemožnosť plnenia sa priklonil aj Najvyšší súd Českej republiky vo svojom Rozsudku sp. zn. 28 Cdo 2789/2007 zo dňa 13.09.2007 v právnej veci týkajúcej sa prenájmu hrobového miesta, kde súd konštatoval, že: "Nájomná zmluva uzatvorená dňa 4.4.2002 medzi žalobcom a 2. žalovanou je preto zmluvou absolútne neplatnou pre počiatočnú nemožnosť plnenia (§ 37 ods. 2 obč. zák.). Hrobové miesto, ktoré malo byť touto zmluvou žalobcovi prenajaté, nebolo v okamihu uzatvorenia nájomnej zmluvy (právne) spôsobilým predmetom nájmu; medzi H. Š. a 2. žalovanou stále trval pôvodný nájomný vzťah, ktorý vznik nového nájomného pomeru k rovnakému predmetu nájmu (avšak medzi inými účastníkmi) vylučoval."

S týmto názorom Najvyššieho súdu Českej republiky sa však nestotožňujem. Podľa môjho názoru v takýchto prípadoch nemožno hovoriť ani o počiatočnej nemožnosti plnenia (podľa ustanovenia § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka) a ani o následnej nemožnosti plnenia (podľa ustanovenia § 575 Občianskeho zákonníka). Aj v prípade, že totiž prenajímateľ uzatvára nájomnú zmluvu s nájomcom na dobu, v ktorej už je vec prenajatá inému, nemožno vylúčiť že pôvodný nájomca prenajatú vec neužíva a teda táto je voľne k dispozícii, resp. nemožno vylúčiť že tento vzťah medzi prenajímateľom a pôvodným nájomcom bude ukončený. Splnenie záväzku z druhej nájomnej zmluvy tak v takýchto prípadoch nie je nikdy úplne vylúčené, a teda podľa môjho názoru argumentácia o nemožnosti plnenia neobstojí.

V obdobnom duchu sa vyjadril aj Najvyšší súd Slovenskej republiky v Uznesení sp. zn. 4 M Cdo 23/2008 zo dňa 21.12.2009: "Objektívne totiž možnosť plnenia v takomto prípade vylúčená nie je. Vznik právnych účinkov nájmu môže byť dohodnutý na neskorší čas ako je čas uzavretia nájomnej zmluvy, prenajímateľ môže zabezpečiť splnenie zmluvy ukončením dovtedajšieho nájomného vzťahu, nájomca sa môže domáhať voči prenajímateľovi splnenia, náhrady škody, prípadne môže od zmluvy odstúpiť. V preskúmavanej veci boli účinky vzniku nájmu k časti pozemkov dohodnuté tak, že nájom vznikne s viac ako ročným odstupom od uzavretia zmluvy. Nebolo preto možné vylúčiť, že žalovaný ako prenajímateľ k dohodnutému dňu vzniku nájmu zabezpečí právnu voľnosť predmetu nájmu, resp. jeho časti."

Podobnú situáciu riešil vo svojej judikatúre aj Ústavný súd Slovenskej republiky, a to v Uznesení sp. zn. II. ÚS 596/2013 zo dňa 05.11.2013, v ktorom konštatoval, že: "Ak sa účastník právneho úkonu zaviaže na záväzok, ktorý nie je schopný následne (dodatočne) splniť, nie je to automaticky dôvod neplatnosti tohto právneho úkonu (zmluvy), ale naopak, je to dôvod, aby si druhá zmluvná strana uplatnila voči tomuto účastníkovi zmluvy nároky z jeho zodpovednosti za nesplnenie si záväzku z tohto platného právneho úkonu (zmluvy)... V prípade nájmu je však prípadná nespôsobilosť (nielen faktická, ale i právna) predmetu nájmu na dohodnuté užívanie výslovne riešená v § 664 Občianskeho zákonníka, ako porušenie povinnosti prenajímateľa z nájomného vzťahu. Nemá preto za následok dodatočnú nemožnosť plnenia, a teda ani zánik záväzku, ale vznik zodpovednosti za porušenie zmluvných podmienok (napr. podľa § 673, 674, 679 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka) a nie je vylúčený ani vznik nároku na náhradu škody. V takom prípade z dôvodu neodovzdania predmetu nájmu predchádzajúcim nájomcom odporcovi ako prenajímateľovi môžu vzniknúť ďalšie zodpovednostné nároky, z tohto uzavretého právneho vzťahu."

Z vyššie uvedeného tak možno dospieť k záveru, že v prípade duplicity nájomných vzťahov, nemožno považovať nájomnú zmluvu uzatvorenú ako druhú v poradí za absolútne neplatnú z dôvodu nemožnosti plnenia. Obe nájomné zmluvy sú tak vo všeobecnosti platné, pričom tomu z nájomcov, ktorý z tohto dôvodu nemôže prenajatú vec riadne užívať, vznikajú voči prenajímateľovi nároky, teda najmä zodpovednosť za škodu, ktorá tým nájomcovi vznikla.

Aj napriek vyššie uvedenému záveru o vylúčení absolútnej neplatnosti nájomnej zmluvy uzatvorenej ako v druhej poradí, sa však prikláňam k tomu, že v určitých prípadoch môžu byť splnené podmienky pre vyslovenie neplatnosti tejto nájomnej zmluvy. Pokiaľ totiž prenajímateľ uzatvorí nájomnú zmluvu k veci, ktorá už je prenajatá a pôvodný nájomca túto vec riadne užíva, čím bráni, aby vec užíval niekto iný a nový nájomca na túto skutočnosť nebol prenajímateľom upozornený ani sa o nej inak nedozvedel, išlo by omyl nájomcu, ktorý bol prenajímateľom vyvolaný úmyselne. Nájomná zmluva uzatvorená ako druhá v poradí by tak bola v zmysle ustanovenia § 49a Občianskeho zákonníka neplatná. V prípade omylu však ide o neplatnosť relatívnu, tzn. dovolať by sa jej mohol len nájomca, a to v premlčacej dobe. V takýchto prípadoch je tak na zvážení nájomcu, či je pre neho výhodnejšie dovolať sa relatívnej neplatnosti nájomnej zmluvy alebo trvať na jej plnení a požadovať od prenajímateľa náhradu škody, ktorá by sa plynutím času mohla neustále navyšovať o ďalší a ďalší ušlý zisk.

Prednosť nájomcov pri užívaní predmetu nájmu pri duplicite nájomných vzťahov

Pokiaľ na základe vyššie uvedeného platí, že obaja nájomcovia disponujú platnými nájomnými zmluvami, je potrebné zaoberať sa tiež otázkou, ktorý z týchto nájomcov má pri užívaní predmetu nájmu prednosť. Podľa môjho názoru sa v takomto prípade nemožno automaticky prikloniť k záveru, že pôvodný nájomca má prednosť pred novým nájomcom, ale bude potrebné skúmať, ktorý z nich prenajatú vec reálne užíva. V prípade, že by totiž predmetom nájmu bol napríklad nebytový priestor, mohla by nastať situácia, že pôvodný nájomca od uzatvorenia nájomnej zmluvy tento nebytový priestor vôbec nepoužíval a ani tam nevniesol žiadne veci a naopak po následnom uzatvorení nájomnej zmluvy prenajímateľa s novým nájomcom by nový nájomca začal ihneď s jeho užívaním. V prípade následného sporu medzi pôvodným nájomcom a novým nájomcom, by podľa môjho názoru bolo potrebné poskytnúť ochranu novému nájomcovi, a to v súlade so zásadou ochrany pokojného stavu ako jednej z hlavných zásad súkromného práva. Nároky voči prenajímateľovi za to, že predmet nájmu nie je možné riadne užívať by v takomto prípade vznikli pôvodnému nájomcovi.

Máte záujem o právne služby v oblasti nájomných alebo podnájomných vzťahov? Kontaktujte nás emailom na adrese advokatduska@gmail.com alebo využite kontaktný formulár na stránke KONTAKT.